תעודות-סל של קרנות נדל"ן גלובליות (REIT)

ירון קאופמן, 21 יולי 2008

תעודות-סל של קרנות נדלשוק הנדל"ן העולמי ספג מאז סוף 2006 את אחת הטלטלות הגדולות ביותר אשר ידע מאז ומעולם. לאחר שנחזתה כבר ביוני 2005, התפוצצה בועת הנדל"ן בארה"ב בסוף 2006. בועת נדל"ן היא מצב שוק בו מחירי הנדל"ן מתומחרים תמחור-יתר. כמו גם בועת הדוט קום של שנת 2000, קשה היה מאוד להצביע עליה עד שהתפוצצה. מחירי הנדל"ן, כמו כל נכס, הם תוצר של כוחות ביקוש והיצע מקומיים וגלובליים, כמו גם של מדיניות מקרו-כלכלית (רמת ריבית, שער המטבע). בניגוד לאמונה של משקיעים רבים, נדל"ן הוא נכס תנודתי מאוד. משקי בית רבים נוטים להתייחס לנדל"ן כאל נכס חסר-סיכון. מנקודת ראות פיננסית זו טעות. יש להתייחס לנדל"ן כאל כל נכס בתיק השקעות מבוזר.

משבר הנדל"ן האחרון היה כואב במיוחד וטרם הסתיים. מדיניות מתירנית מדי של מתן משכנתאות ללווים אף הביאה למשבר פיננסי רחב בשוק המשכנתאות (משבר הסאב-פריים): לווים שנטלו משכנתאות מסוכנות מדי התקשו לעמוד בהחזרי התשלומים שלהן כאשר עלתה הריבית במשק האמריקאי. שווי הבתים שקנו בכספי המשכנתא ירד בצורה חדה וכך חובותיהם גדלו מעבר לנכסיהם. כתוצאה, יותר ויותר לווים פושטים רגל ובתיהם מעוקלים. הבנקים המעקלים, מצידם, מתקשים למכור אותם וכך נוצר משבר נזילות ומשבר חוסר אמון בין לווים למלווים. מומחים רבים אף חוששים מגלישת המשבר הפיננסי הזה למשבר כלכלי רחב המאופיין במיתון עמוק.

מחירי הנדל"ן הצונחים בארה"ב והמשבר בעקבותם הביאו לירידות חדות במחירי הנדל"ן בכל העולם. ישראל – אגב – היא דוגמה למדינה בה נפגעו רק חברות הנדל"ן הפרטיות והציבוריות (המושקעות בנדל"ן בחו"ל), אך מחירי הדיור עצמם לא נפגעו, ממגוון סיבות. המצב הזה הוא כפי הנראה מצב זמני, מכיוון ששוק הנדל"ן המקומי, כמו שוק המניות, מושפע מן ההאטה הגלובלית בצמיחה.

קרנות REIT הן קרנות המשקיעות את כספי המשקיעים שלהן בנכסי נדל"ן מסוגים שונים: מגורים, משרדים, תעשייה, קניונים ועוד. התשואה שלהן מושפעת יותר מכל ממחירי הנדל"ן. קרנות כאלו מתמקדות לעיתים בנדל"ן מסוג מסוים, ממדינה מסוימת (ארה"ב, סין, ישראל) או איזור גיאוגרפי מסוים (אירופה, כל העולם). מוצרים מדדיים רבים (מסוג תעודות-סל ו- ETF) הונפקו ומבוססים על מדדים הכוללים קרנות REIT. זו אלטרנטיבה נהדרת להשקעה מסורתית ישירות בנדל"ן, בעיקר משום שהיא מאפשרת ביזור של ההשקעה בנדל"ן.

מאז הפעם הראשונה בה דיווחנו על מוצרים על קרנות REIT חלו שינויים. בעוד שבאפריל 2006 המוצרים היו ממוקדים בעיקר בקרנות REIT אמריקאיות, הרי שהיום קיימים מוצרים נוספים המאופיינים בביזור גלובלי.

ה- ETF האחרון שהונפק על קרנות REIT גלובליות הוא GRI, ובשמו המלא The Cohen & Steers Global Realty Majors ETF. זהו ה- ETF הראשון מבית ALPS Holdings, מנפיקה אמריקאית חדשה. הוא גובה דמי ניהול של 0.55% ונסחר בבורסת AMEX. המדד עליו הוא מבוסס כולל 75 חברות נדל"ן וקרנות REIT ממגוון מדינות מפותחות, אשר נבחרו על סמך מגוון משתנים מתוך רשימה של 500 מועמדות. ה-ETF החדש אינו מונפק בעיתוי מקרים. אנליסטים רבים טוענים כי ירידות מחירי הנדל"ן החדות מסביב לעולם הביאו את מחירי הנדל"ן חזרה למחירי-חסר, המהווים הזדמנות קניה עבור משקיעים לטווח-ארוך.

לפניו הונפקו גם ה- ETF-ים הבאים על קרנות REIT גלובליות:

1.  First Trust FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Fund – Symbol: FFR

כולל 300 חברות נדל"ן וקרנות REIT גלובליות, וגובה דמי ניהול של 0.6%.

2. SPDR Dow Jones Wilshire International Real Estate ETF – Symbol: RWX

ה- ETF הותיק ביותר בתחום, כולל 136 חברות וגובה דמי ניהול של 0.6% אף הוא.

שלח תגובה